《荆州市物业管理办法》以下简称《办法》已修订重新颁布并于2011年7月1日起正式实施，近日，记者就为什么要修改《办法》、修改的内容、经过及重新颁布实施的作用和意义，采访了市房管局负责人。
问：请您谈一谈为什么要修改《办法》？
答：首先，我们需要充分给予肯定的是，原《办法》自2005年10月9日起正式施行后，对于规范我市物业管理市场，推动我市物业管理工作发挥了巨大的作用。但随着我市物业服务行业的发展，物业管理新矛盾、新问题不断产生，原《办法》已不能满足目前实际的需要，同时国务院《物业管理条例》修订稿、《物权法》相继于2007年颁布并实施，上述法律法规对物业管理与服务的概念、对业主、业主委员会的职责等内容的重新界定，与原《办法》的规定存在着较大的差异，因此，为更好地指导我市物业管理规范发展，需要根据相关法律法规的规定，对原《办法》进行相应的修订补充和完善，使之相配套，避免执行起来产生矛盾。这就是我们为什么要对原《办法》进行修订的原因和理由。
问：再请您谈一谈修订《办法》的经过及主要依据有哪些？
答：从2007年下半年开始，我局就已着手修订的起草工作，初稿完成后经过认真组织广大业主和物业服务企业进行讨论，逐字逐句研究，先后六上六下，充分采纳了业主和企业的意见和建议，又征求了市住建委、公安局、工商局、物价局、环保局、邮政局、电力公司、水务集团等部门和单位及各县市区法制办意见后，报送市政府法制办，列入2010年市政府规范性文件调研计划。市法制办在市政府门户网站公开征求了广大市民的意见和建议，依据国务院、省政府有关文件，结合市民建议，对该《办法》提出了修改意见，并与市房管局进行了沟通。在此基础上，完成了修改定稿。
修改和制定该《办法》的主要依据是：《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、《湖北省招投标管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《湖北省物业服务收费管理实施办法》等相关法律法规地方规章以及民法通则立法原则。
问：那么，该《办法》具体做了哪些修订？
答：修订后的《办法》共八章66条。主要修改的内容和条款说明如下：
一、物业管理企业修改为物业服务企业。这是根据《物业管理条例》和建设部令第164号《关于修改物业管理企业资质管理办法的决定》，统一将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，因此，本办法也做了相应修改。
二、新《办法》第三条新增了物业协会的定位和职能，并在第三十五条明确了物业协会实行“自律性监管，建立诚信档案和风险预警公告制度”，为行业自身的健康发展和公平竞争提供了自我约束可持续发展的依据。
三、新《办法》有一个比较重大的突破，对于“住宅在5万平方米以上、非住宅5千平方米以上，一律实行公开招投标。”前期物业管理招投标是一个小区或项目没有售出，开发企业作为原始业主代位组织的对物业服务企业的一种选聘方式。由于没有产生群体业主及小区绝大多数实际买售人，他们意愿只能通过行政及行业部门的一种监督方式实施。因此，实行前期物业管理项目公开招投标，是充分体现公平、公开、公正物业市场竞争行为的一种良好方式，通过公开竞争能促进行业的发展，同时又能监督开发企业代位行使招投标时的科学性和公正性，是保护广大业主利益的一种科学方式。
四、关于业主身份的确定。原《办法》对业主的认定存在局限性。在这项修改中，我们参考了最高人民法院2009年5月24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在第三章第十八条中明确确定对业主身份界定方式分为三种情形：房屋权属证书记载的所有权人（夫妻双方）为业主；基于商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主；尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。这就从根本上解决了在复杂情形下业主身份认定的问题，避免因此造成的矛盾纠纷。
五、关于物业管理服务用房面积、标准、权属设定问题。原《办法》仅对物业服务用房的规划设计作了规定，本《办法》在修改中，根据实际出发，确定了物业服务用房的面积，建设物业服务用房的标准，并参考天津、深圳等地的做法，在第二章第九条至第十三条中，作了具体补充规定，弥补了原《办法》对物业服务用房规定的空白。
六、关于业主委员会委员资格的设定、禁止行为的规定及职务终止问题。《办法》第二十四条规定了业主委员会组成人员应具备的条件，必须具有完全民事行为能力，积极履行业主义务，且配偶及其亲属不在本物业管理区域内的物业服务企业任职。《办法》采取回避措施，保证业主委员成员充分发挥职能和维护全体业主的合法权益。同时，第三十三、三十四条还对业主委员会委员职务中止及终止的情形进行了明确规定。比原《办法》更有可操作性。
七、关于小车区位问题。原《办法》对小区空余车位的使用没有具体规定，本办法根据《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“首先满足业主需要”的规定。因此，本办法规定“物业管理区域内的机动车停车库，应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的，可以临时出租给物业权利区域外的单位、个人。其租赁期限最长不超过6个月。”为解决小区车位纠纷问题提供了政策依据。
八、关于专项维修金的补充规定。原《办法》规定了住宅专项维修资金的归属、管理和使用，但对使用完后如何继续筹集资金没有明确规定。本《办法》增加了“物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额70%，业主大会应当续筹专项维修资金”等内容。同时，明确规定“业主对房屋进行装修的，物业服务企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证押金等费用的具体标准。此外不得收取其它任何与装修无关的费用。装修完工后，经验收符合申报装修规划，未动房屋结构，退还保证金。如动用结构，其保证金用于恢复结构，多退少补。业主拒不恢复，物业服务企业将保证金用于公共部位、公用设施设备的维护。”比原《办法》更加明确，便于执行。
问：看来《办法》修改的内容还真不少，您能否谈谈新《办法》颁布实施的作用和意义呢？
答：新《办法》以市长令于五月二十五日颁布，并将于7月1日正式实施，本身就说明了这项法规的严肃性、重要性。建设好一座城市很重要，但管理好一座城市更重要，也更难。因此，《荆州市物业管理办法》修订后重新颁布实施，不仅关系到千家万户市民的切身利益，也关系到荆州城市管理的水平，关系到城市形象塑造和提升问题，是荆州城市物业管理的一个重要里程碑，必将推动荆州物业管理行业健康持续发展，为建设美好富裕的新荆州发挥重大作用，产生深远的影响。
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