荆房规2011【4】号
各县（市）房产管理局，各房地产开发建设单位，各业主大会，各物业服务企业：
为了规范物业管理评标活动，保证评标的公平、公正，维护招投标活动当事人的合法权益，根据国家相关规定，我局制定了《荆州市物业管理评标规则》（试行），现印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我局物业科联系。
附：荆州市物业管理评标规则（试行）
二○一一年十二月六日
荆州市物业管理评标规则（试行）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理评标委员会组成和物业管理评标活动，保证评标的公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，依据《评标委员会和评标方法暂行规定》（国家计委、建设部等7部委第12号令）等有关规定，结合我市实际制定本规则。
第二条 本规则适用于本市行政区域内物业管理招标项目的评标活动。
第三条 评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。依照荆州市《物业管理招标文件(示范文本)》中的评标评分细则，实行统一规范的评标评分标准。
第四条 评标活动依法进行，任何单位和个人不得非法干预或者影响评标过程和结果。
第五条 招标人应当采取必要措施，保证评标活动（现场答辩的除外）在严格保密的情况下进行。
第六条 市和各县（市）物业行政主管部门依照职责分工，对评标活动依法实施监督，依法查处评标活动中的违法违规行为。
第二章 评标委员会
第七条 评标委员会负责评标活动，向招标人推荐中标候选人，或者根据招标人的授权直接确定中标人。
第八条 评标委员会由招标人负责依法组建。
评标委员会成员名单一般应于开标前3日内确定，并在评标过程必须公开前予以保密。
第九条 按《荆州市物业管理招标投标暂行办法》的规定，应由建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
业主大会作为招标人的，应依法确定其评标委员会中招标人代表人数，其评标委员会成员为5人以上单数，并可以选聘物业管理方面的专家参加。
第十条 评标委员会的专家成员，应当由招标人从市房产管理局提供的评标专家名册中以随机抽取的方式确定。被选择的专家有因本规则第十一条原因而必须回避的，招标人应另行抽取确定。
第十一条 有下列情况之一的，评标委员会成员应当主动提出回避：
（一）本人任职于投标人或者与投标人主要负责人有亲属关系的；
（二）本人与投标人有经济利益关系的；
（三）项目主管部门或者房产管理部门的人员；
（四）本人或本人所在单位为投标人进行投标指导或制作投标书的；
（五）曾因有招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法违规行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
（六）招标人推荐一名合格的投标人或招标人为投标的出资人股东及利害关系人，招标人的评委回避。
评标委员会成员应当回避而不回避，造成招标人或投标人经济损失的，应依法承担赔偿责任。
第十二条 评标委员会成员应当认真、客观、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员应按照招标文件确定的评标标准和方法，独立地对投标文件进行评审、比较、评分，不得互相串联、议论有关标书的内容。
第十三条 评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三章 评标的准备与初步评审
第十四条 评标委员会成员应当编制供评标使用的相应表格，认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下内容：
（一）招标目的；
（二）招标物业的具体情况；
（三）对投标人及投标书的要求；
（四）物业管理服务内容及要求，包括招标文件中规定的主要技术要求、管理服务标准和其他条件；
（五）招标文件规定的投标报价要求、评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。
第十五条 招标人应当向评标委员会如实提供评标所需的重要信息和数据，包括从荆州市物业管理信用体系中获得的投标人的相关记录。
招标人设有标底的，标底应当严格保密。
第十六条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较，并对投标人的投标答辩表现和知识能力进行评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。
招标文件中规定的评标标准和评标方法应当合理，不得含有倾向性、或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的竞争。
第十七条 评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。澄清、说明或者补正应以书面方式进行，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
投标文件中用文字表示的金额和用数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准；总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；对不同文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。
第十八条 评标委员会在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。
第十九条 在评标过程中，发现有下述情形之一的，评标委员会应将投标人的投标作为废标处理：
（一）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；
（二）投标人的投标报价明显低于管理服务成本的，或者管理服务内容、标准、质量要求被实质性裁减的，或者在设有标底的投标单项报价高于或低于标底合成价30％的该单项报价作为0分处理；标底单项在2个内容以上，投标报价一样，分毫不差的应作为废标。出现招标文件所规定的废标情况时应作为废标。
（三）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的。
（四）技术部分投标文件封面和内页不得署名和做任何标记，标书封面和内页以及报价表封签按统一模板制作，违规不按上述要求制作的。
第二十条 评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质性要求和条件上作出响应的投标文件，应作废标处理。当出现废标，合格的投标文件及投标人低于三人时本次招投标会（活动）自行终止，招标人依法依规另行组织招投标活动。
第二十一条 评标委员会应当根据招标文件要求，审查并逐项列出投标文件的主要投标偏差，投标偏差分为重大偏差和细微偏差。
第二十二条 下列情况属于重大偏差：
（一）投标文件没有投标人的法定代表人签署和加盖公章，或投标人不是投标资格预审合格并确定的投标人；
（二）物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求；
（三）投标文件载明的物业管理服务内容和标准等不符合招标文件的要求；
（四）投标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范的要求，或投标文件提出明显不切实际、不可实现的管理服务承诺目标；
（五）投标文件附有超出物业管理相关法律法规规定等使招标人不能接受的条件；
（六）投标文件未按招标文件要求顺序编制，或投标文件有重要实质内容遗漏、缺失；
（七）投标文件未对招标项目特点进行有针对性的策划，明显存在文不对题、抄袭或敷衍应付；
（八）不符合招标文件中规定的其他实质性要求；
（九）未按规定格式填写，内容不全或关键字迹模糊认不清，无法评估的；
（十）招标文件要求提交投标保证金的，但在开标前没有提交投标保证金，或保证金的金额少于招标文件规定的；
（十一）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件中同一招标项目报两个或多个报价，但未声明哪一个有效。按招标文件规定提交各项投标方案的除外；
（十二）投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；
（十三）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的；
（十四）投标书情况汇总表经涂改后未在涂改处加盖投标人印鉴的；
投标文件有上述情形之一的，视为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规则第二十条规定作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
第二十三条 细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。
评标委员会应当书面要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以补正。拒不补正的，在详细评审时可以对细微偏差作不利于该投标人的量化，量化标准应当在招标文件的评标标准和方法中规定。
第四章 详细评审
第二十四条 物业管理评标方法一般采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。
第二十五条 综合评估法是将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审，采取百分制的方法将四个部分评审评分加权求和，按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。
技术部分、商务部分、资信部分、现场答辩部分评审评分权重比例可以为35:30:25:10；四个部分评审的评分项目和评分方法、评分权重等应在招标文件的评标标准和方法中明确。
技术部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务内容和标准、人员配备、物业管理机构运作方法及管理制度等招标文件中所述要求进行描述供评委进行评分。
商务部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务费、项目收支预算、各项收费标准报价、特约服务费和其他委托代理服务的费用等，进行评比、打分。
资信部分评审，是招标人将投标人资质等级、管理现状和业绩、项目主要管理人员业绩、从物业管理信用体系中获得的有关情况，提供给评标委员会进行综合评比、打分。
投标答辩评审，是由招标人组织，投标企业的投标答辩人出席作答，评标委员会按评标标准和方法对投标答辩人及物业交易员进行现场提问、考核、比较，并量化打分。
第二十六条评标分为四个阶段（投标文件分为两个文本即电子和纸质文本；电子文本与投标报价密封，其纸质文本分两部分装订密封：即：技术部分；资信部分+商务部分）：
第一阶段：技术部分。标书编号由指定的工作人员造册登记进行编号封存；由两名工作人员送入评标室评审；投标文件未送达时，参与编号的工作人员不得与任何人接触。开标后由两名工作人员将各投标人的电子文本输入微机评标程序（评标结束后由两名工作人员将各投标人的电子文本从微机评标程序中删除；非经投标人同意任何人不得复制）；荆州市物业管理招投标程序设计为分步评审，完成一个步骤后方可执行下一个评审工作程序，上个所有数据不可再进行修改。第一阶段时间根据项目规模确定（不得少于2小时）。评标结束后由工作人员将电子程序和文字结果封存，然后开始进入第二阶段的投标文件评审或进入微机下个操作程序。
第二阶段：商务部分（投标报价及费用测算）。评委根据投标文件（电子、纸质文本）进行综合评分，各评委将评分结果通过微机程序进行汇总，然后进入下一阶段的评审。
第三阶段：评审资信部分。评委主要是审核投标人的资信证明材料与资信评分规则，并通过系统网络登记的各类资信的数据对投标人进行确认和评分。
第四阶段：现场答辩部分。依据招标文件中《现场答辩评分标准》和评分细则对投标人现场答辩进行客观评分。
第二十七条 经投标有效性评审合格的投标文件，评标委员会应评审、衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件载明的物业管理服务内容、质量标准、管理服务承诺目标、资源配置、管理措施、服务流程设计、管理服务成本分析等作进一步评审、比较，并量化打分。
偏离偏重处理方法：为维护招投标的公平、公正，防止投标围标、串标，在招投标中对于下列两种偏重偏离的评分或报价进行单项零评分处理。具体处理方法如下：
投标报价偏离率处理方法：所有投标人的投标各类报价的算术和再除以投标人数之和，计算出投标报价修正基准价，凡投标人报价各单项分之废标处理和超过±30%的评分为零作为废标处理。如果出现多个同一报价均评分为零，将评分为零的投标报价去掉后所有剩余的再测算基准价，按招标文件所规定的扣分标准进行扣分。
评委偏重评分处理方法：所有专家评委（含开发企业评委）的评分加总求和除以专家人数产生基准评分，凡超过基准分±30%的评委的评分作为零分处理，该评委的评分无效，将其他评委的评分加总求和除以有效专家人数计算出每个投标人平均分。根据综合评估法，评分加权后总评分最高，且最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标首选候选人，依据总分前三名均为中标候选人，当出现二个以上总分第一名时，采取抽签的方式选择第一名。
第二十八条 有效投标报价与开发企业设定的标底依据招标文件进行综合加权求出标底修正值。标底及投标报价修正值（标底合成价）的计算方法：以标底价的50%与各投标单位有效报价算术平均数的50%之和为标底合成价。开发企业和中标单位应根据其评标标底修正值确定前期物业管理服务费各类收费标准，有国家指导价项目类别的且高出指导价的依据国家指导价。
第二十九条 评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。
第三十条 评标和定标应当在投标有效期结束日30个工作日内完成。不能在投标有效期结束日30个工作日内完成评标和定标的，招标人应当通知所有投标人延长投标有效期。拒绝延长投标有效期的，投标人有权收回投标保证金。同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标保证金的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。因延长投标有效期造成投标人损失的，招标人应当给予补偿，但因不可抗力需延长投标有效期的除外。
招标文件应当载明投标有效期。投标有效期从提交投标文件截止日起计算。
第五章 推荐中标候选人
第三十一条 评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的，应由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交评标委员会汇总确定中标人。
评标委员会推荐中标候选人的，应当以评审综合得分高低向招标人推荐不多于3名且标明排列顺序的中标候选人。
第三十二条 评标委员会根据国家有关规定和本规则的规定及招标文件的要求，否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标少于3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会应要求招标人重新公告招标。
第三十三条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对投标文件的评审、比较意见。评标报告应当如实记载以下主要内容：
（一）基本情况和数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）经评审的价格或者评分比较一览表；
（八）推荐的标明排列顺序的中标候选人名单；
（九）签订合同前要处理的事宜；
（十）澄清、说明、补正事项纪要。
第三十四条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第三十五条 向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应即时归还招标人。
第六章 附 则
第三十六条 本规则由荆州市房产管理局负责解释。
第三十七条 本规则自2011年12月6日起施行（有效期5年）。
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