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 新闻动态 - 行业动态 - 荆州市物业管理招投标政策问答 |
| 荆州市物业管理招投标政策问答 |
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| 2012-3-19 16:27:34 |
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1、《荆州市物业管理招标投标暂行办法》（以下简称《办法》的适用范围如何）？
《办法》适用于本市行政区域内的物业管理招标投标活动及其监督管理，包括集体所有土地上已实行和有条件实施物业管理的项目。
2、《荆州市物业管理办法》中的招投标范围有哪些？
同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位，应当采用招投标方式选聘一个具有相应资质的物业服务企业。住宅在5万平方米以上、非住宅在5千平方米以上，一律实行公开招投标，投标人不得少于3个；住宅在5万平方米以下、非住宅在5千平方米以下，荆州城区范围内经市房产行政主管部门、县（市）经县（市）房产行政主管部门批准，可以采取邀请招标的方式，向5个以上物业服务企业发出投标邀请书，选聘具有相应资质的物业服务企业。
政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。
3、物业管理招标投标活动应遵循哪些基本原则？
物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
4、荆州市物业管理招标投标活动的监督管理部门是谁？
荆州市物业管理招标投标活动的监督管理由市房产管理局负责。各县（市）房产管理部门按照《办法》规定职责负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
5、《荆州市物业管理招标投标暂行办法》中的物业管理招标、投标人是谁？
物业管理招标人，是指依法提出招标项目，进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会。
物业管理投标人是指响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质及承担招标项目的管理能力；招标文件对投标人资格条件另有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。
6、业主大会作为物业管理招标人，有何规定？
政府鼓励业主、业主大会通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业，不是强制性的要求。目前存在的都是一种协议选聘方式（议标），不是法律、法规意义上的招标，如果要通过招投标方式选聘企业，就应当遵从招投标的有关规定。
业主大会作为物业管理招标人的应召开业主大会会议决定通过采用公开招标、邀请招标的方式选聘物业管理企业；业主大会决定通过招投标方式选聘物业管理企业的，应授权其执行机构业主委员会履行招标人的职责具体组织招标活动。
7、招标人自行组织实施招标活动的，应当具备哪些条件？
招标人自行组织实施招标活动的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力，包括：（1）具有法人主体资格（业主大会作为招标人的除外）；（2）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程、管理、财经等方面的专业技术力量；（3）具有招标工作经验的人员。
8、招标活动如何组织实施？
招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标人委托招标代理机构的，可从市房产管理局推荐的物业管理招标代理机构名录中选定，并查验招标代理机构具备相关资格条件的证明资料。
9、选聘物业管理企业有哪几种方式？
选聘物业管理企业的方式有2类3种，一类是国家强制性必须通过招投标的方式，一类是协议选聘方式；三种是指公开招标、邀请招标、协议选聘（民间也称协议招标）三种方式选聘企业。
物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标方式一经确定，中途不得变更。
10、招标公告应载明哪些内容？
招标公告包括以下主要内容：（1）招标人的名称、地址、联系方式；（2）招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；（3）投标资格条件、报名的地点和期限；（4）获取招标文件时间、地点、方法和相关费用等。
11、采用公开招标方式的，招标人可通过何种途径发布招标信息？
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告，并同时在荆州市物业管理信息网上发布招标公告，网站上公告时间不应少于5个工作日。
12、如何进行物业管理邀请招标？
招标人采取邀请招标方式的，一般应向5个以上具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含《办法》第十三条第二款规定的事项。
13、物业管理招标、中标如何向主管部门备案？
招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在县（市）房产管理局备案。
备案时，招标人应提供以下资料：（1）招标人的相关资料证明文件，包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证或房屋所有权证的复印件、业主大会决议（原件）等；（2）招标公告或者投标邀请书；（3）招标文件；（4）重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同；（5）招标人委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同；（6）法律法规政策规定的其他资料。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向原招标备案机关备案。
备案资料应当包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。
备案机关对备案材料有异议的，应在受理之日起3个工作日内向招标人提出。
14、采用协议方式选聘物业管理企业的申请与审批，有何规定？
符合采用协议方式选聘物业管理企业条件的住宅物业区域的建设单位，应向物业所在县（市）房产管理局部门提供《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》等相应证明资料；投标人少于3个的，还应提供招标投标过程的书面情况说明和被邀请单位不参与投标的证明文件。
县（市）房产管理部门受理申请后5个工作日内对符合规定条件的，应予以核准。
15、招标人发售招标文件的时间为多长？投标人编制投标文件的时间为多长？
招标文件发售时间不得少于2个工作日。
招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
16、物业管理招标标底的设立有哪些规定？
招标人设有标底的，仅作为防止串通投标、分析投标合理性的参考，并应当保密。
17、对完成物业管理招标投标工作的时限，有何规定？
通过招标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作；（1）预售新建商品房项目的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（2）新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日完成；（3）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；（4）重新选聘物业管理企业的物业管理项目，一般在物业服务合同届满或解除前60日完成。
18、投标文件的内容主要有哪些？
投标文件包括以下主要内容：（1）投标函；（2）投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；（3）物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺；（4）对招标文件所列其他内容的陈述；（5）招标文件要求提供的其他材料。
19、物业管理投标文件的送达与签收有哪些规定？
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。
20、投标人能否对已经提交的投标文件进行补充、修改和撤回？
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照《办法》第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
21、哪些情况下投标文件无效？
投标文件有下列情况之一的，应无效：（1）送达时未密封；（2）逾期送达；（3）未由投标人的法定代表人签署和加盖公章；（4）未能按招标文件要求编制；（5）附有招标人不能接受的条件。
22、开标的时间、地点有哪些规定？
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止的同一时间公开进行。开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
23、开标的基本过程如何？
开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
24、物业管理评标由谁负责，评标委员会如何组成？
评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守有关评标规则。
依法应由建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。业主大会作为招标人的，应依法确定其评标委员会中招标人代表人数，其评标委员会成员为5人以上单数，并可按规定抽取物业管理方面的专家参加。依据国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家名册中抽取专家的，评标无效。物业管理评标专家由招标人一般在开标前3日内从市房产管理部门提供的评标专家名册中采取随机抽取的方式确定，并在评标过程必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。
25、物业管理评标委员会的职责是什么？
评标委员会负责评标活动，向招标人推荐中标候选人，或者根据招标人的授权直接确定中标人。
26、物业管理评标委员会的回避与责任的承担有哪些规定？
有下列情况之一的，评标委员会成员应当主动提出回避：（1）本人任职于投标人或者与投标人主要负责人有亲属关系的；（2）本人与投标人有经济利益关系的；（3）项目主管部门或者房产管理部门的人员；（4）本人或本人所在单位为投标人进行投标指导或制作投标书的；（5）曾因有招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违规行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
评标委员会成员应当回避而不回避，造成招标人或投标人经济损失的，应依法承担赔偿责任。
27、重新招标的条件有哪些？
依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决不合格投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。
28、推荐中标候选人有哪些规定？
评标委员会推荐中标候选人的，应当以评审综合得分高低向招标人推荐不多于3名且标明排列顺序的中标候选人。
29、评标报告的内容主要有哪些？
评标报告应当如实记载以下主要内容：（1）基本情况和数据表；（2）评标委员会成员名单；（3）开标记录；（4）符合要求的投标一览表；（5）废标情况说明；（6）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；（7）经评审的价格或者评分比较一览表；（8）推荐的标明排列顺序的中标候选人名单；（9）签订合同前要处理的事宜；（10）澄清、说明、补正事项纪要。
30、物业管理评标委员会何时解散？
向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应即时归还招标人。
31、如何确定中标人？
招标人应当按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。招标人应将中标候选人在荆州市物业管理信息网上公示，公示期应不少于5个工作日，并在公示期满后5个工作日内确定中标人。
招标人应当首先确定排名第一的中标候选人为中标人。
排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行物业服务合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
排名第二的中标候选人因上述相同原因不能签订物业服务合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。
招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。
相关法规对中标人的确定另有规定的，从其规定。
招标人为业主大会的，应将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公布。
32、中标通知书在何时发出，其法律效力如何？
招标人应当在确定中标之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。
中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人以改变中标结果或者中标人放弃中标的，应依法承担相应的法律责任。
33、投标保证金的退还时限和履约保证金的交存与退还，有何规定？
招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内支付。履约保证金的交存与退还，按招标文件的要求执行。
34、住宅物业的建设单位违规选聘物业管理企业，该承担的法律责任？
《办法》中的住宅物业区域的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业管理企业的，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，《物业管理条例》规定由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处理。
35、物业管理招标费用由谁来承担？
物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付，招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。
36、物业管理评标方法如何确定？
物业管理评标方法一般采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。
综合评估法是将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审，采取百分制的方法将四个部分评审评分加权求和，按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。
技术部分、商务部分、资信部分、现场答辩部分评审评分权重比例可以为35:30:25:10；四个部分评审的评分项目和评分方法、评分权重等应在招标文件的评标标准和方法中明确。
37、什么是资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩部分评审？
资信部分评审，是招标人将投标人资质等级、管理现状和业绩、项目主要管理人员业绩、从物业管理信用体系中获得的有关情况，提供给评标委员会进行综合评比、打分。
技术部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务内容和标准、人员配备、物业管理机构运作方法及管理制度、项目收支预算和各项收费标准报价等，进行评比、打分。
商务部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用等，进行评分、打分。
投标答辩评审，是由招标人组织，投标企业的投标答辩人出席作答，评标委员会按评标标准和方法对投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并量化打分。
38、对评标专家的监督管理？
为保证评标活动的公平、公正，提高评标质量，通过建立评标专家名册制度，来加强对物业管理评标专家的监督管理。本市物业管理评标专家名册由市房管局建立，并负责对入选本市物业管理评标专家名册的成员依法进行监督管理。
39、评标专家应当具备什么条件？
在我市，入选物业管理评标专家名册的人员，应当具备下列条件：（1）从事物业管理及工程管理、建筑管理、财经等相关工作5年以上，中级以上技术职称；（2）从事物业管理的人员按照国家有关规定，取得物业管理职业资格证书；（3）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；（4）熟悉有关招标投标的法律法规政策；（5）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，个人执业无不良记录；（6）身体健康、能胜任评标工作，能保障时间参与物业管理投标评审；（7）法律法规政策规定的其他条件。
40、入选我市物业管理评标专家名册中的人员在哪种情况下予以除名？
入选的评标专家有下列情形之一的，经查证后，从专家名册中除名，并予以公告：（1）私下接触投标人的；（2）收受利害关系人的财物或者其他好处的；（3）向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的；（4）不能客观公正履行职责的；（5）因身体健康状况、业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的；（6）无正当理由，拒不参加评标活动的。
41、加入推荐的物业管理招标代理机构名录的条件，有哪些？
凡需加入推荐的物业管理招标代理机构名录的，应当具备下列条件：（1）依法设立的与物业管理相关的中介组织；（2）与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者其他利益关系；（3）有固定的经营场所和开展物业管理招标代理业务所需设施及办公条件；（4）有健全的组织机构和内部管理规章制度；（5）具有编制物业管理招标文件和组织评标活动的相应专业能力、组织协调能力；（6）熟悉物业管理招标投标法律法规和招标工作经验、从事物业管理及相关专业理论研究或实践且具备中级以上专业技术职称的人员不低于4人，并取得相关执业证书。
42、加入推荐的物业管理招标代理机构名录的，应当提供哪些资料？
凡需加入推荐的物业管理招标代理机构名录的，应当提供以下资料：（1）企业营业执照（复印件加盖公章，并核原件）；（2）物业管理招标代理机构章程；（3）物业管理招标代理机构名录推荐表；（4）企业业绩及主要骨干简况；（5）法律法规政策规定的其他条件。
43、推荐名录中的物业管理招标代理机构可承担哪些招标事宜？
推荐名录中的物业管理招标代理机构承担下列招标事宜：（1）拟定招标方案、资格预审文件；（2）审查投标人资格；（3）编制标底；（4）组织投标人踏勘现场；（5）组织开标、评标，协助招标人定标；（6）草拟合同；（7）招标人委托的其他事项。
代理机构应当与招标人签订书面委托代理合同。未经招标人书面同意，代理机构不得向他人转让代理业务。
44、物业管理招标投标活动中出现异议、投诉，如何受理处理？
为确保物业管理招标投标活动公开、公平、公正地进行，依法保护招标活动当事人的合法权益，受理和处理物业管理招标投标的异议和投诉，市房产管理局根据《中华人民共和国招标投标法》等有关法律法规，结合我市实际，制定了《荆州市物业管理招标投标异议投诉受理处理暂行规定》。对本市物业管理招标投标活动中投标人或潜在投标人向招标人或物业管理招标备案机关提出异议、投诉申请，招标人或物业管理招标备案机关受理其申请、作出处理意见，都作了明确规定。
45、什么是物业管理招标投标活动中的异议和投诉？
物业管理招投标活动中的异议是指招标投标活动的投标人或潜在投标人在物业管理招标投标活动中，发现违法违规行为或其自身合法权益受到侵害，向招标人提出的质疑和意见并要求处理的申请。
物业管理招投标活动中的投诉是指招标活动的投标人或潜在投标人在物业管理招标投标活动中，发现违法违规行为或其自身合法权益受到侵害，对异议处理不服，向物业管理招标备案机关提出的质疑和意见并要求处理的申请。
46、对异议、投诉的提出有什么规定？
投标人对招标活动提出异议的，应当在评标结束且宣布中标人后24小时内书面送达招标人，同时报送该物业管理招标投标活动原备案机关备案。
潜在投标人因招标人的违法行为，使其不能报名参加投标竞争，应在投标报名截止前向招标人书面提出。
异议提出人对招标人的书面答复不服的，应在收到招标人对异议的书面答复后24小时内向该物业管理招标投标活动原备案机关提出投诉，并抄送招标人。
47、对受理异议、投诉有什么规定？
招标人在收到书面异议后，应当在受理异议后48小时内作出书面答复并送达异议提出人，同时报送该物业管理招标投标活动原备案机关备案。招标后续工作暂停，并由招标人书面通知其他投标人。
投诉受理后，受理投诉机关应在24小时内书面通知招标人，招标后续工作暂停，并由招标人书面通知其他投标人。
48、异议书、投诉书包括哪些内容？
异议、投诉的提出应当采用书面形式。异议书、投诉书应当包括下列内容：（1）异议提出人和投诉人的名称、地址、有效联系方式；（2）被投诉人的名称、地址、有效联系方式；（3）投诉事项的基本事实；（4）相关请求及主张；（5）有效线索和相关证明材料。
异议书、投诉书应当由其法定代表人或授权代表签字并盖章。
49、哪种情况的异议、投诉，不予受理？
有下列情形之一的异议、投诉，不予受理：（1）异议提出人、投诉人不是该异议、投诉招标投标活动的参与者，或者与异议、投诉项目无任何利害关系；（2）提出异议、投诉事项不具体，且未提供有效线索和证据，难以查证的；（3）异议书、投诉书未经法定代表人签字并加盖公章和有效联系方式的；（4）超过规定时限、未采用书面形式的；（5）已经做出处理意见，并且投诉人没有提出新的证据的。
50、对异议、投诉的撤销有何规定？
在异议、投诉的调查过程中，若申请人主动提出撤销申请的，应以书面形式向招标人提出，同时报送该物业管理招标投标活动原备案机关备案。异议、投诉受理人在收到撤销申请后，应立即停止调查工作，并在24小时内通知招标人，招标后续工作按原招标程序继续执行。 |
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